Покупка или TDD
Состояние, CAPEX и риски эксплуатации.
Номерной фонд, фасады, кровля, влажные зоны, инженерные системы и непрерывная эксплуатация
Обследование гостиниц и апарт-комплексов
Обследуем гостиницы, апарт-отели и сервисные комплексы перед покупкой, реконструкцией, ребрендингом и капитальным ремонтом. Проверяем несущие конструкции, фасады, кровлю, балконы, влажные зоны, номера, общественные пространства, HVAC, водоснабжение, канализацию, электроснабжение и фактическое состояние скрытых трасс.
01Каркас, номерные секции и общественные пространства
02Фасады, балконы, кровля и влажные зоны
03HVAC, вода, канализация и электроснабжение
04CAPEX, поэтажная этапность и проверка концепции реконструкции
01 / ЗАДАЧАКонструктивная система
Монолитный, кирпичный или смешанный объект с повторяемыми модулями.
02 / ДАННЫЕЭксплуатационный режим
Круглосуточные гости, кухни, прачечные, бассейны и переменная загрузка.
03 / АНАЛИЗКритичные зоны
Влажные зоны, стояки, фасады, кровля, балконы и акустика.
04 / РЕЗУЛЬТАТИнженерный результат
Ребрендинг, ремонт номерного фонда, TDD и инженерная модернизация.
Инженерный принцип
Гостиница обследуется по типам номеров, вертикальным стоякам и эксплуатационным блокам
Повторяемая планировка снижает объем работ только после подтверждения однородности. Угловые, верхние, нижние и влажные помещения формируют отдельные выборки.
НОРМАТИВНАЯ ОСНОВАОбследование учитывает общие и объектно-специфические требования
Техническое состояние — ГОСТ 31937-2024 с поправкой, общественные здания — СП 118.13330.2022, нагрузки — СП 20.13330.2016 с изменениями № 1–6, конструкции — СП 63.13330.2018 с изменениями № 1–2 и СП 16.13330.2017 с изменениями № 1–6.
Задачи
Основные инженерные задачи для этого типа объекта
Работы планируются по этажам и блокам, чтобы сохранить часть номерного фонда в эксплуатации.
Реновация номерного фонда
Планировки, влажные зоны, стояки и отделка.
Фасады и балконы
Герметичность, крепления и безопасность.
Протечки и запахи
Кровля, канализация, вентиляция и скрытые полости.
Модернизация HVAC
Фактические расходы, холод, шум и автоматика.
Новые общественные зоны
Нагрузки, проемы, кухня, SPA и оборудование.
Состав работ
Как формируется программа работ
Методы подбираются по конструктивной схеме, эксплуатации, доступности, возрасту, дефектам и планируемым изменениям.
Передать техническое задание01
Зонирование выборки
Типы номеров, стояки, угловые, верхние и технические этажи.
02
Конструкции
Каркас, перекрытия, лестницы, балконы и основания.
03
Влажные зоны
Гидроизоляция, сантехника, канализация и скрытые протечки.
04
Оболочка
Фасады, окна, кровля, террасы и тепловой контур.
05
Инженерные системы
HVAC, вода, электрика, автоматика и технические помещения.
06
CAPEX и этапность
Приоритеты, блокирование номеров и временные решения.
Ключевые зоны
Критичные зоны гостиницы связаны с вертикальными трассами и повторяемыми влажными модулями
Локальный дефект в стояке может затрагивать несколько этажей и номера разных типов.
01Санузлы и стояки
Гидроизоляция, вода, канализация и скрытые протечки.
Подробнее →02Фасады и окнаГерметичность, промерзание, крепления и акустика.
Подробнее →03Балконы и террасыПлиты, ограждения, уклоны и гидроизоляция.
Подробнее →04КровляПротечки, оборудование и водоотвод.
Подробнее →05HVACКомфорт, шум, расходы и фактическая автоматика.
Подробнее →06Кухни и прачечныеНагрузки, вытяжка, вода и технологическое оборудование.
Подробнее →07ПерекрытияНовые планировки, SPA, оборудование и проемы.
Подробнее →08Фактические площадиНомерной фонд, общие и технические зоны.
Подробнее →
ОТ ИЗМЕРЕНИЯ К ОБОСНОВАННОМУ ВЫВОДУНебольшая выборка стандартных номеров не описывает верхние этажи, углы и разные стояки.
Границы достоверности
Результат должен учитывать неоднородность объекта и его реальный режим
Выборка строится по типам и условиям, а не только по количеству помещений. Доступ и эксплуатационная загрузка фиксируются.
01Стратифицированная выборка по типам номеров
02Проверка каждого вертикального стояка или характерной группы
03Отдельные верхние, нижние и угловые помещения
04Измерение систем при известной загрузке
05Поэтажная этапность и санитарная изоляция
06CAPEX с учетом потери дохода от закрытия зон
Типовые риски
Характерные технические проблемы этого типа объектов
Повторяемые скрытые дефекты способны масштабироваться на значительную часть номерного фонда.
Повреждают нижние номера и скрытые конструкции.
Запахи, влажность и дискомфорт распространяются по стоякам.
Промерзание и вода затрагивают угловые номера.
Ремонты номерного фонда изменили трассы без фиксации.
Последовательность
Этапы обследования объекта
Работы выполняются от постановки задачи к полевому подтверждению и выпуску результата.
Подготовка и зонирование
Документация, конструктивные блоки, функции, доступ и режим эксплуатации.
Маршрутный осмотр
Дефекты, критичные зоны, инженерные системы и фотофиксация.
Инструментальные работы
Материалы, геометрия, вскрытия, испытания и измерение параметров.
Расчеты и анализ
Нагрузки, несущая способность, системы, причины и сценарии изменений.
Технический результат
Карты, категории, ограничения, ремонт, усиление и мониторинг.
Результат
Результаты обследования и инженерного аудита
Результат поддерживает сделку, реновацию и эксплуатационное планирование гостиничного объекта.
01Технический аудит
Конструкции, оболочка и инженерные системы.
02Матрица номерного фонда
Типы дефектов и распространенность.
03CAPEX-программа
По блокам, этажам и срокам.
04Проверка концепции
Новые планировки, оборудование и нагрузки.
05План поэтапного ремонта
Закрытие зон и контроль качества.
Стоимость работ
Стоимость зависит от площади, сложности, режима эксплуатации и требуемой детализации
Для расчета нужны планы, фотографии, площадь и этажность, цель работ, сведения о доступе, инженерных системах и планируемых изменениях.
Рассчитать стоимостьПлощадь, этажность, число блоков, секций и функциональных зон.
Материалы, пролеты, подземная часть, уникальные элементы и неоднородность.
Доступ, непрерывная работа, пользователи, безопасность и временные окна.
Скрининг, комплексное обследование, расчеты, модели и мониторинг.
Частые вопросы
Что учитывать при обследовании этого объекта
Программа должна учитывать не только конструкции, но и эксплуатационную функцию.
Минимальный состав — цель работ, сведения об объекте, доступные планы и документы, фотографии и ожидаемый формат результата. Точный перечень формируется после первичного анализа.
Да. Недостающие данные включаются в программу полевых работ, а ограничения и допущения фиксируются в результате.
По конструктивной схеме, рискам, доступности, требуемой точности и достаточности выборки для инженерного вывода.
Да. Обычно выделяются анализ исходных данных, полевой этап, камеральная обработка и при необходимости дополнительное уточнение.
Технически структурированный результат с исходными данными, методами, схемами, выводами, ограничениями и рекомендациями.