Приобретение доходного объекта
Ресурс, эксплуатационные затраты, обязательства и CAPEX.
Комплексный технический аудит объекта, документов, состояния, CAPEX и сценариев развития
Технический Due Diligence недвижимости
Выполняем Technical Due Diligence коммерческой и промышленной недвижимости для покупки, финансирования, аренды, девелопмента и управления портфелем. Анализируем техническую документацию, состояние конструкций и инженерных систем, фактические площади, эксплуатационные данные, ремонтные обязательства, капитальные затраты и техническую реализуемость бизнес-плана.
01Data room и реестр технической документации
02Конструкции, инженерные системы и эксплуатационная история
03CAPEX-план, критичность и сроки мероприятий
04Проверка бизнес-сценария и технические условия сделки
01 / ЗАДАЧАИсходное состояние
Проекты, акты, паспорта, договоры эксплуатации, ремонты и аварии.
02 / ДАННЫЕПланируемое изменение
Текущее состояние, ресурс, дефекты, мощности и фактические площади.
03 / АНАЛИЗПроверка последствий
Неотложные, краткосрочные и долгосрочные капитальные затраты.
04 / РЕЗУЛЬТАТРешение и контроль
Пригодность под арендаторов, реконструкцию, развитие и финансирование.
Инженерный принцип
Technical Due Diligence связывает инженерный факт с его инвестиционным последствием
Дефект оценивается по безопасности, влиянию на доходность, срокам устранения, CAPEX и ограничениям бизнес-плана. Технические и юридические риски не смешиваются.
НОРМАТИВНАЯ ОСНОВАПрименимые нормы выбираются по фактическому объекту, материалам и виду изменения
Обследование технического состояния выполняется по ГОСТ 31937-2024 с поправкой, нагрузки и расчетные сценарии — по СП 20.13330.2016 с изменениями № 1–6, основания — по СП 22.13330.2016 с изменениями № 1–5. Профильные требования выбираются по типу объекта.
Задачи
Когда требуется комплекс инженерных работ
Состав TDD определяется стадией сделки, доступным data room и инвестиционным сценарием.
Проектное финансирование
Технические риски завершения, ввода и устойчивой эксплуатации.
Покупка под реконструкцию
Ограничения каркаса, систем, территории и зоны влияния.
Долгосрочная аренда
Обязанности сторон, состояние и стоимость адаптации.
Управление портфелем
Единая классификация технических рисков и капитального плана.
Выход из инвестиции
Подготовка технических данных и снижение неопределенности покупателя.
Состав работ
Как формируется инженерная программа
Набор обследований, обмеров, геодезии и расчетов определяется не названием сценария, а конкретным изменением расчетной схемы и эксплуатационного режима.
Передать техническое задание01
Сбор исходных данных
Проект, исполнительная документация, история изменений, дефекты и планируемое решение.
02
Предварительное обследование
Конструктивная схема, техническое состояние, доступность и зоны риска.
03
Инструментальное подтверждение
Скрининг конструкций и систем с углублением по критичным участкам.
04
Обмеры и геодезия
Фактическая площадь, планировка, цифровая база и сопоставление с документацией.
05
Поверочные расчеты
Проверка ключевых нагрузочных, мощностных и реконструкционных сценариев.
06
Технические решения и контроль
CAPEX-план, матрица рисков, условия сделки и roadmap дальнейших исследований.
Связанные услуги
Для задачи объединяются несколько инженерных направлений
Отдельные блоки включаются только при их влиянии на решение и достаточность исходных данных.
01Документальный аудит
Data room, пробелы и технические обязательства.
Подробнее →02Обследование конструкцийСостояние и риск капитального ремонта.
Подробнее →03Инженерные системыРесурс, резерв, эффективность и модернизация.
Подробнее →04Площади и планыФактические показатели и эксплуатационная база.
Подробнее →05Поверочные расчетыПроверка заявленного инвестиционного сценария.
Подробнее →06Геодезия и мониторингДеформации, территория и внешние риски.
Подробнее →07Стоимость работОбоснование CAPEX и восстановительных мероприятий.
Подробнее →08Техническая проверка перед покупкойСокращенный формат для ранней стадии сделки.
Подробнее →
ОТ ИЗМЕРЕНИЯ К ОБОСНОВАННОМУ ВЫВОДУCAPEX-оценка без вскрытий и проектных решений является диапазоном, а не твердой сметой.
Границы достоверности
Решение должно учитывать фактическое состояние и последовательность реализации
TDD фиксирует допущения, дату цен и уровень детализации. Выявленные красные флаги переводятся в условия сделки, резерв бюджета или отдельную программу углубленного обследования.
01Определение инвестиционного сценария и горизонта владения
02Реестр полученных и отсутствующих документов
03Классификация рисков по критичности и сроку
04Разделение инженерного, юридического и экологического анализа
05Диапазон CAPEX с уровнем достоверности
06План подтверждения скрытых и дорогостоящих рисков
Ключевые риски
Ошибки исходной постановки приводят к дорогим изменениям на проекте или площадке
Риски оцениваются до разработки окончательного проектного решения.
Технические обязательства и история аварий не подтверждены.
Скрытые и системные работы оценены как локальный ремонт.
Адаптация объекта требует внешней инфраструктуры и длительных сроков.
Покупатель принимает обязательство без резерва, гарантии или условия.
Последовательность
Последовательность решения задачи
Работы выполняются от постановки задачи к полевому подтверждению и выпуску результата.
Исходная концепция
Цель, планируемые изменения, ограничения эксплуатации и критерии результата.
Обследование и измерения
Фактическая схема, материалы, геометрия, дефекты и инженерные системы.
Расчетная оценка
Существующее состояние, новое воздействие, монтажные стадии и варианты.
Проектные рекомендации
Допустимые решения, усиление, ремонт, мониторинг и ограничения.
Контроль реализации
Исполнительная фиксация, наблюдения и подтверждение результата.
Результат
Комплект исходных данных и инженерных выводов для принятия решения
Отчет структурируется для технической, финансовой и инвестиционной команд без смешения зон ответственности.
01Executive summary
Ключевые риски, красные флаги и решение для инвестора.
02Технический отчет
Документы, состояние, системы, площади и ограничения.
03Матрица рисков
Критичность, вероятность, последствия и способ управления.
04CAPEX roadmap
Мероприятия по срокам и уровню достоверности стоимости.
05Условия дальнейшей проверки
Вскрытия, расчеты, документы и действия до закрытия сделки.
Стоимость работ
Стоимость зависит от площади, сложности схемы и глубины требуемого обоснования
Для расчета нужны планы, фотографии, описание планируемого решения, сроки, доступ и требуемый формат результата.
Рассчитать стоимостьПлощадь, этажность, конструктивная неоднородность и число зон изменения.
Полнота проекта, исполнительных данных и истории реконструкций.
Обмеры, вскрытия, испытания, геодезия, сканирование и лаборатория.
Число схем, нагрузочных сценариев, стадий и вариантов усиления.
Частые вопросы
Что важно определить на старте
Чем точнее описано планируемое изменение, тем эффективнее формируется программа исходных данных.
Минимальный состав — цель работ, сведения об объекте, доступные планы и документы, фотографии и ожидаемый формат результата. Точный перечень формируется после первичного анализа.
Да. Недостающие данные включаются в программу полевых работ, а ограничения и допущения фиксируются в результате.
По конструктивной схеме, рискам, доступности, требуемой точности и достаточности выборки для инженерного вывода.
Да. Обычно выделяются анализ исходных данных, полевой этап, камеральная обработка и при необходимости дополнительное уточнение.
Технически структурированный результат с исходными данными, методами, схемами, выводами, ограничениями и рекомендациями.